भारत के REITs ने ऑफिस रियल एस्टेट मार्केट में $2 अरब का बड़ा उछाल आकर्षित किया

REITs ने भारतीय ऑफिस प्रॉपर्टी में रिकॉर्ड संस्थागत निवेश को बढ़ाया

भारत के रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) देश के प्रॉपर्टी मार्केट में एक प्रमुख शक्ति के रूप में उभरे हैं, जिन्होंने हाल ही में हांगकांग के REIT मार्केट कैपिटलाइजेशन को पीछे छोड़ दिया है। कुल बाजार मूल्य प्रभावशाली 1.66 लाख करोड़ रुपये तक पहुंच गया है, जो एक्सचेंजों पर REITs की शुरुआत के लगभग पांच साल बाद मजबूत वृद्धि का संकेत देता है।

यह संपत्ति वर्ग, जो भारतीय प्रतिभूति और विनिमय बोर्ड (SEBI) के कड़े नियमों द्वारा शासित होता है, निवेशकों को 90% लाभ वितरित करना अनिवार्य करता है। REITs मुख्य रूप से गैर-आवासीय रियल एस्टेट पर ध्यान केंद्रित करते हैं, जिसमें प्राइम ऑफिस स्पेस का एक महत्वपूर्ण हिस्सा है। कोविड के बाद से इस तरह की उच्च-गुणवत्ता वाली, ग्रेड ए वाणिज्यिक संपत्तियों की मांग में वृद्धि हुई है, क्योंकि बहुराष्ट्रीय निगम और ग्लोबल कैपेबिलिटी सेंटर्स (GCCs) लगातार बड़े, एकीकृत और भविष्य के लिए तैयार ऑफिस कैंपस की तलाश कर रहे हैं।

किराये की वृद्धि ने निवेशक रिटर्न को बढ़ावा दिया

उद्योग के अनुमानों से पता चलता है कि संस्थागत-ग्रेड ऑफिस स्टॉक का लगभग एक अरब वर्ग फुट विकसित किया गया है, जो इस बढ़ी हुई मांग को पूरा कर रहा है। यह मजबूत ऑक्यूपेंसी REITs के लिए लगातार किराये की आय सुनिश्चित करती है। एनारॉक प्रॉपर्टी कंसल्टेंट्स के अनुसार, 2025 में औसत मासिक ऑफिस किराये में 6% साल-दर-साल की वृद्धि देखी गई, जो 92 रुपये प्रति वर्ग फुट हो गया। यह वृद्धि सीधे REIT निवेशकों के लिए वितरित आय को बढ़ाती है।

निवेशक रिटर्न को यूनिट की कीमत में महत्वपूर्ण वृद्धि से और बढ़ाया गया है। पिछले चार तिमाहियों में, REIT यूनिट की कीमतों में 25-50% की वृद्धि हुई है। इन रिटर्न ने पिछले दो से तीन वर्षों में इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (InvITs) जैसे समान वैकल्पिक निवेश वाहनों को पीछे छोड़ दिया है। उदाहरण के लिए, एम्बेसी, माइंडस्पेस और ब्रुकफील्ड REITs ने दिसंबर 23 तक साल-दर-साल 25% से 50% तक यूनिट मूल्य वृद्धि दर्ज की।

क्षेत्र का प्रभुत्व और भविष्य का दृष्टिकोण

सितंबर 2025 के अंत तक प्रति यूनिट वितरित लाभ में 40-50% की साल-दर-साल रिकॉर्ड वृद्धि देखी गई। अधिकांश REITs ने अगले 12-18 महीनों में वितरित आय में 10-12% साल-दर-साल वृद्धि का अनुमान लगाया है। 2025 में, ऑफिस सेगमेंट ने संस्थागत निवेशों में 58% बाजार हिस्सेदारी हासिल की, जो 2024 की तुलना में एक महत्वपूर्ण उछाल है जब आवासीय क्षेत्र अग्रणी था। निजी इक्विटी फर्मों ने 2025 में भारत के ऑफिस प्रॉपर्टी मार्केट में 2 अरब अमेरिकी डॉलर का निवेश अनुमानित है।

प्रगतिशील नियामक ढांचा और इक्विटी साधनों के रूप में REITs का वर्गीकरण संस्थागत रुचि को और बढ़ाएगा। निवेशक आत्मविश्वास स्वस्थ रिटर्न और अंतिम निकास विकल्पों की संभावना से मजबूत होता है। REITs मुख्यधारा के निवेश विकल्प बनने की ओर अग्रसर हैं, जो ऑफिस सेगमेंट में अधिक घरेलू संस्थागत पूंजी को चैनलाइज़ करेगा।

संबंधित जोखिम

हालांकि, संभावित जोखिम बने हुए हैं। प्रॉपर्टी मार्केट साइकिल, जो वर्तमान में एक विस्तारित अपसाइकिल में है, मंदी देख सकता है। वैश्विक आर्थिक अनिश्चितताएं, आईटी सेवा क्षेत्र में व्यवधान, या मुद्रा में उतार-चढ़ाव फंड प्रवाह को नकारात्मक रूप से प्रभावित कर सकते हैं। कुछ सूक्ष्म-बाजारों में अतिरिक्त आपूर्ति भी संपत्तियों के कम उपयोग का कारण बन सकती है। रिटेल मॉल, छात्र आवास, या फ्लेक्सी-वर्कस्पेस में विविधीकरण, जबकि संभावित रूप से पोर्टफोलियो का विस्तार कर सकता है, जोखिम-रिटर्न गतिशीलता को भी बदल सकता है और भविष्य के निवेश प्रवाह को प्रभावित कर सकता है।